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Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hiervon werden auch die so genannten Schönheitsreparaturen umfaßt. Diese können jedoch vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, was insbesondere in vorgefertigten Mietverträgen (Formularverträgen) regelmäßig in zahlreichen Varianten geschieht. Über die Wirksamkeit der einzelnen Varianten und Formulierungen gibt es eine ausgedehnte und teilweise auch unübersichtliche Rechtsprechung. Dabei ist die Tendenz eines zunehmenden Mieterschutzes deutlich erkennbar. Daher lohnt es sich aus Mietersicht, vor allem bei älteren Mietverträgen, nachzuprüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der heutigen Rechtsprechung noch standhalten. Aus Vermietersicht sollte von der Verwendung von Vertragsformularen, die älter als etwa ein halbes Jahr sind, beim Abschluss von Neuverträgen abgesehen und die Umstellung bestehender Mietverträge auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung angestrebt werden.

Generell gilt, dass im Vertrag verwendete Klauseln den Mieter nicht unzumutbar belasten dürfen. Dabei ist wichtig zu wissen, dass dann, wenn eine im Vertrag enthaltene Klausel unwirksam ist, diese nicht etwa durch eine der Rechtsprechung gerade noch gedeckte Formulierung, sondern durch die entsprechende gesetzliche Bestimmung ersetzt wird. Nach dieser muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen. Es ist also notwendig, das eine wirksame Klausel über die Schönheitsreparaturen Bestandteil des Mietvertrages ist. Nur dann muß der Mieter sich um die Schönheitsreparaturen kümmern.

Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfaßt Reparaturen an den Gegenständen, die während der Mietdauer abgenutzt werden. Eine Klausel, die vom Mieter verlangt, unabhängig von der Wohndauer bei Auszug zu renovieren, oder gar den Teppichboden zu wechseln bzw. das Parkett abzuschleifen und zu versiegeln, ist nicht zulässig.

Hat ein Mieter trotz Verpflichtung zur Schönheitsreparatur diese zum Übergabetermin nicht ausgeführt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Er muß jedoch zunächst eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzen. Hierbei teilt der Vermieter dem Mieter mit, welche Arbeiten binnen welcher Frist durchzuführen sind. Läßt der Mieter diese Frist verstreichen, ohne tätig zu werden, ist er im Verzug und zum Schadensersatz verpflichtet.
Dieser Schadensersatzanspruch verjährt binnen 6 Monaten (§ 548 BGB n.F.). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, in dem der Schadensersatzanspruch entsteht – also bei Setzung einer Frist erst mit Ablauf derselben (Kammergericht – Az: 8 REMiet 3802/96).

Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderungen mehr stellen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass ein Prozeß über die Durchführung der Schönheitsreparaturen verjährungshemmend wirkt. Dauert der Prozeß länger als die Verjährungsfrist von 6 Monaten, bedeutet dies nicht, daß der Vermieter auf seiner Forderung sitzenbleibt. Die Hemmung bezieht sich aber immer nur auf die gerichtlich geltend gemachte Forderung. Ist daher etwa der Prozeßgegenstand Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, verjährt die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparatur nach 6 Monaten.

Um sich vor späteren (kostspieligen) Auseinandersetzungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu schützen, ist es sinnvoll, bei Auszug ein Übergabeprotokoll zu erstellen, das von beiden Seiten unterschrieben wird. Die Erstellung von Fotos kann ebenfalls sinnvoll sein. Das Übergabeprotokoll regelt eventuelle weitere Forderungen des Vermieters nach Nachbesserungen und schützt den Mieter vor späteren Forderungen. Etrwas anderes gilt lediglich für verdeckte Mängel. Diese können auch noch später reklamiert werden.

Die Pflicht zur Schönheitsreparatur bleibt auch dann bestehen, wenn deren Durchführung eigentlich sinnlos ist (z.B. Abriß, Totalumbau etc.). Hiermit soll eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters vermieden werden. Das bedeutet aber nicht, daß sinnlose Arbeiten durchzuführen sind. Vielmehr ist lediglich ein Ausgleich in Geld zu schaffen. Maßgeblich sind die Kosten bei Eigenleistung des Mieters (ca. EURO 10 pro Stunde zzgl. Materialkosten).
 

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