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Wohnungsmängel und Mietminderung

Weist die Mietsache Mängel auf, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zur Seite. In Frage kommen Mangelbeseitigung, Aufwendungsersatz, Minderung, Schadenersatz sowie, in Ausnahmefällen, die außerordentliche Kündigung. Im Einzelnen bestehen für die verschiedenen Ansprüche folgende Voraussetzungen:

Ein Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung nach § 535 Abs. 1 BGB besteht, wenn die Mietsache bei Überlassung mangelhaft ist oder wenn sie später mangelhaft wird. Mangelhaftigkeit liegt vor, wenn sich die Mietsache nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Solange der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter die eigentlich geschuldeten Mietzahlungen nach § 320 BGB zurückhalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht aber nur solange, bis der Mangel beseitigt wird. Ist dies der Fall, muss die zurückbehaltene Miete an den Vermieter ausbezahlt werden. Kann der Mieter allerdings Minderung geltend machen (s.u.), ist nur der Betrag, der den berechtigten Minderungsbetrag übersteigt, zu bezahlen.

Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Mahnung des Mieters nicht, kann dieser ihn nach § 536a Abs.2 BGB auch selbst beseitigen und Aufwendungsersatz  für die entsehenden Kosten vom Vermieter verlangen. Die Mahnung ist u.U. sogar entbehrlich, wenn der Vermieter die Mangelbehebung ernsthaft und entgültig verweigert.

Mietminderung nach § 536 BGB ist während der Dauer des Vorliegens von Wohnungsmängeln möglich. Treten Mängel erst auf, nachdem der Monatsmietzins bereits entrichtet wurde, kann zuviel bezahlte Miete nach § 812 BGB zurückverlangt werden. Für das Entstehen des Mietminderungsrechtes spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek oder Störungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert. Nimmt der Mieter einen Mangel über einen längeren Zeitraum hin, ohne die Miete zu mindern oder zumindest unter Vorbehalt zu zahlen, kann er sein Recht auf künftige Minderungen verwirken.

Achtung Mieterhöhung:

Nach einer Mieterhöhung allerdings, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, heißt es aufpassen: Hält sich der Vermieter nicht mehr an die Absprache "niedriger Mietpreis für niedrige Wohnqualität", kann der Mieter auch wegen "Altmängeln" die Miete kürzen, Verwirkung kommt hier also nicht in Betracht. Der Minderungsbedarf darf aber dann nicht höher ausfallen als die Mieterhöhung.

Kumulativ zum Recht der Mietminderung hat der Mieter u.U einen Anspruch auf Schadenersatz nach § 536 Abs. 1 BGB. Dieser Anspruch kommt insbesondere in Betracht, wenn der Wohnungsmangel, wie etwa bei einem Rohrbruch, zu Schäden am Eigentum des Mieters führt.

Bei "schwersten" Mängeln kann der Mieter den Mietvertrag sogar fristlos nach § 543 Abs 1 BGB kündigen. In der Regel kommt Kündigung bei Mängeln in Betracht, die zu einer Gefährdung der Gesundheit des Mieters führen. Erforderlich ist insofern aber meist eine vorherige Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung unter Setzung einer angemessenen Frist.

Die benannten Rechte sind ausgeschlossen, wenn der Wohnungsmangel vom Mieter selbst herbeigeführt wurde. Das Minderungs-, das Aufwendungsersatz- sowie das Schadenersatzrecht sind darüber hinaus nach § 536b BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Hätte er ihn problemlos erkennen können, bleiben diese Rechte nur bestehen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Schließlich kann der Mieter u.U. nach § 536c Abs. 2 BGB seine Ansprüche auf Mietminderung, Schaden- oder Aufwendungsersatz sowie auf fristlose Kündigung verlieren, wenn er es unterlässt, dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen und dieser infolge der unterlassenen Anzeige außerstande war, Abhilfe zu schaffen.

Haftungsausschlüsse in Formularverträgen sind im einzelnen auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen. Individualvertraglich kann die Haftung des Vermieters in der Regel problemlos ausgeschlossen werden. Allerdings ist das Mietminderungsrecht unabdingbar. Auch die Haftung im Falle arglistigen Verschweigens eines Mangels durch den Vermieter kann nicht ausgeschlossen werden.


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