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Heizpflicht

Angesichts der immer weiter steigenden Heizkosten versuchen immer mehr Menschen, den Verbrauch an Heizöl und Gas zu reduzieren, indem die Temperaturen im Haus abgesenkt werden oder erst später mit dem Heizen begonnen wird. Doch übertreiben sollten es weder Vermieter noch Mieter, denen es vor der Nebenkostenabrechnung graut. Denn im Mietrecht gibt es relativ klare Regeln, was das Heizen angeht - es gibt sogar eine Heizpflicht!

Während der Heizperiode (i.d.R. Anfang Oktober - Ende April) hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die im Mietvertrag vereinbarten Raumtemperaturen bzw. die u.g. Mindesttemperaturen erreicht werden. Unabhängig von Jahreszeit und Mietvertrag hat der Mieter jedoch einen grundsätzlichen Anspruch auf eine warme Wohnung.
Sind keine mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20°C in Wohnräumen sowie Küchen und 22°C in Bädern als ausreichend. In Räumen, die nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt sind (z. B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18°C üblicherweise als angemessen angesehen. Eine Absenkung auf 16°C während der Nacht kann jedoch noch zulässig sein. Sehen mietvertragliche Vereinbarungen niedrigere Temperaturen vor oder schließen sie eine Heizpflicht über bestimmte Zeiträume grundsätzlich aus, so sind diese Vereinbarungen nichtig. Die genannten Mindesttemperaturen sind grundsätzlich einzuhalten und können nicht mittels Mietvertrag ausgehebelt werden.

Wichtig ist, dass der Vermieter auch bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode heizen muss, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 °C liegt oder alle Mieter/innen dies verlangen (s.o.). Sinkt die Zimmertemperatur unter 16°C, so sollte umgehend für eine Beheizung gesorgt werden, da ansonsten eine Gesundheitsgefahr entstehen kann. In dieser Hinsicht gibt es unterschiedliche Gerichtsurteile.

Der Vermieter ist verpflichtet, eine betriebsbereite Heizung zu gewährleisten. Bei unzureichender oder gar fehlender Beheizung besteht ein Recht auf Mietminderung - dies gilt bereits bei Unterschreitung der Mindesttemperatur um 1°C. Für eine unzureichende Beheizung ist jedoch der Mieter beweispflichtig! Daher empfiehlt es sich, bei entsprechendem Verdacht in sämtlichen Räumen täglich Temperaturmessungen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raumes ungefähr einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen.
Der Grad der Beeinträchtigung bestimmt den Umfang der Mietminderung. Die Minderungssätze können hierbei zwischen 10% und 100% (z.B. bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten) schwanken (z.B. Heizungsausfall im Dezember: 25%, im Oktober: 20%, Totalausfall: 75%)

Nach §§ 536a, 536BGB kann bei Verschulden des Vermieters neben einer Mietminderung auch ein Anspruch auf Schadenersatz bestehen, wenn Schäden oder Mängel an der Heizung zu einem vermeidbaren Mehrverbrauch führen. Voraussetzung sowohl für die Minderung als auch den Schadensersatzanspruch ist, dass der Mieter den Mangel - also die unzureichende Heizung - sofort nachdem er es bemerkt hat, beim Vermieter meldet und Abhilfe verlangt. Es kann nicht einfach sofort ein Notdienst mit einer Reparatur beauftragt werden. Tut ein Mieter dies doch, so kann der Vermieter die Übernahme der entstandenen Kosten ablehnen. Ein anderes gilt nur für den Fall, dass der Vermieter (nachweislich) nicht zu erreichen war.
Die Minderung muss bis zur Beseitigung des Mangels entweder sofort bei der jeweiligen Monatsmiete vorgenommen werden, andernfalls darf die volle Miete nur unter Vorbehalt der späteren Minderung bezahlt werden.

Die Heizpflicht gilt jedoch nicht nur für Vermieter. Auch Mieter sind verpflichtet, zumindest maßvoll zu heizen - eine gesonderte Verpflichtung z.B. per Hausordnung ist nicht erforderlich. Dies gilt auch bei längerer Abwesenheit.
Nur so können Schäden wie z.B. Schimmelbefall vermieden werden. Heizt ein Mieter die Wohnung nicht mindestens mäßig, so kann dies den Vermieter zur fristgemäßen Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung berechtigen. In der Regel ist jedoch eine vorherige Abmahnung erforderlich (LG Hagen, 19.12.2007 - Az: 10 S 163/07).
Im Schadensfalle würden dann zudem die Kosten beim Mieter liegen, die Versicherung würde nicht einspringen, da in diesem Fall ein Verstoß gegen die Obliegenheit zur Frostkontrolle vorliegen würde.

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