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Konkurrenzschutz bei gewerblichen Mietverträgen

Es ist nicht notwendig, daß der Mietvertrag eine ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel enthält, da die Anmietung von Räumen zur Ausübung eines Betriebes das Recht des Mieters umfaßt, daß in anderen Räumen dieses Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Die Verpflichtung des Vermieters, weitere Räumlichkeiten grundsätzlich nicht an Konkurrenten zu vermieten, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung. Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung stellt einen Sachmangel der Mietsache dar und kann zur Minderung des vereinbarten Mietzinses sowie zu Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter führen. Auch kann darauf gegebenenfalls eine fristlose Kündigung des Mietvertrags gestützt werden, jedenfalls dann, wenn der Vermieter nach Mahnung die Vermietung an einem Konkurrenten nicht unterläßt. Anspruch auf Konkurrenzschutz hat derjenige Mieter, an den zuerst vermietet worden ist.

Der Konkurrenzschutz bezieht sich auf den vereinbarten vertraglichen Gebrauch der Mietsache. Dieser ergibt sich i.d.R. aus dem Mietvertrag. Damit umfaßt der Konkurrenzschutz alle Unternehmen, die dasselbe Unternehmensziel verfolgen. Allerdings muß zwischen dem ersten und einem vorgesehenen weiteren Mieter tatsächlich eine Wettbewerbssituation bestehen. Eine solche ist beispielsweise bei Ladengeschäften, die dasselbe Warensortiment anbieten, offensichtlich. Nach der Rechtsprechung besteht Konkurrenzschutz aber auch beispielsweise für die Vermietung von Praxisräumen an Angehörige der freien Berufe wie etwa Ärzte, Anwälte, Steuerberater und Architekten. Dasselbe gilt daher auch für gewerbliche Unternehmen, die sonstige Dienstleistungen höherer Art anbieten. Auf die Frage, ob der Betrieb in nennenswertem Maße auf so genannte Laufkundschaft angewiesen ist, bei der die Konkurrenzsituation durch ein unmittelbar benachbartes Konkurrenzunternehmen verschärft auftreten würde, kommt es also nicht an.

Ein anderes würde dann gelten, wenn der Erstmieter von vorneherein bei der Anmietung der Räume damit hätte rechnen müssen, daß eine weitere Vermietung an einen im Wettbewerb stehenden Betrieb erfolgen würde. Der Umstand, daß in dem Stadtteil, indem die Immobilie liegt, entsprechende weitere Unternehmen ansässig sind, genügt dafür aber nicht.

Der mietvertragliche Anspruch auf Konkurrenzschutz besteht im übrigen grundsätzlich nur gegenüber dem Vermieter. Die Mieter untereinander sind nicht zu Konkurrenzschutz verpflichtet. Wenn also der Vermieter unter Verstoß gegen seine einem Mieter gegenüber bestehende Verpflichtung einen Mietvertrag mit einem Konkurrenten abschließen sollte, so kann zwar vom Vermieter verlangt werden, daß er diesen Mietvertrag wieder beendet und damit den Mangel behebt. Dagegen besteht gegen den anderen Mieter kein Anspruch auf Unterlassung der gewerblichen Tätigkeit in den von ihm gemieteten Räumen. Diese Tätigkeit stellt auch keinen Verstoß gegen Bestimmungen des UWG dar.

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